Недавно закончилось гражданское дело по спору межу покупателем и продавцом недвижимости – жилого дома с земельным участком. Если быть точнее – сама купля-продажа не состоялась, спор возник вокруг суммы, которая была передана в обеспечение условий договора, а именно чем считать эту сумму: авансом или задатком. Иск подал в суд покупатель, желая вернуть переданные денежные средства, так как купля-продажа не состоялась по ряду причин.
Между продавцом и покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель в счет будущей покупки дома передал продавцу 50 000 рублей. Сам договор был скачан из интернета и составлен совершенно безобразно. Однако в договоре сумма обеспечения была названа задатком. К тому же к договору была составлена расписка, в которой деньги также названы задатком. Это и предопределило дальнейшее решение суда. Забегая вперед, скажу, что суд (и первой и второй инстанций) встал на сторону продавца и денежные средства с него не взыскал.
Покупка и продажа недвижимости достаточно серьезная сделка, так как речь иногда идет о больших суммах. Поэтому как продавцам, так и покупателям следует знать, какие подводные камни могут их подстерегать при совершении сделки. Поговорим о конкретном случае: в чем разница между задатком и авансом.
Согласно Гражданскому кодексу РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Таким образом, если сумма в договоре или в предварительном договоре названа задатком, то все последствия будут возникать исходя из статуса денег как задатка.
Если договор не исполнен по вине покупателя (например, покупатель отказался приобретать квартиру по любым основаниям), то задаток остается у продавца в полном объеме. Если договор не исполнен по вине продавца (продавец отказался продавать недвижимость), то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Такое положение закона относится не только к основному договору, но и согласно судебной практике к предварительному договору. То есть если продавец и покупатель заключили только предварительный договор с обязательством заключить основной к определенному сроку, то задаток может обеспечивать обязанность заключить основной договор, даже если основной договор не был заключен до оговоренной даты.
Таким образом, заключая договор с указанием, что передаваемая сумма является задатком, надо просчитывать свои возможности и тщательно определять размер передаваемого задатка, исходя из возможных последствий.
Все вышеизложенное в равной мере относится к любым другим договорам купли-продажи, например, автомашины. Как правило, при продаже транспортного средства, в случае передачи залоговой суммы, составляется простая расписка. Однако эта расписка, несмотря на то, что она не имеет форму договора, может признаваться соглашением о задатке, если в ней имеются соответствующие реквизиты – данные сторон, предмет сделки, статус передаваемых денег. Все последствия по этой расписке будут точно такими же, как описано выше.
Есть только два способа избежать последствий по переданному задатку – это соглашение сторон и непредвиденные обстоятельства, за которые ни одна из сторон не отвечает. То есть если продавец отказался продавать имущество и не хочет возвращать задаток в двойном размере, то у него выход только один – договариваться с покупателем и подписывать соглашение в письменном виде о том, что купля-продажа не состоялась по обоюдному согласию. Также последствий не будет, например, в случае утраты предмета купли-продажи (угон, пожар и т.д.)
В случае если в договоре и (или) в расписке не указано, что деньги переданы в качестве задатка, то такие денежные средства признаются авансом. При этом неважно кто и что думал и в качестве чего передавал деньги. Если нет четкого указания, что сумма передается как задаток, то она однозначно признается авансом. При отказе от купли-продажи любой стороной по любым обстоятельствам, аванс должен быть возвращен покупателю в том же размере.
Знайте свои права и будьте осмотрительнее в выборе средств обеспечения.