Долевое участие в строительстве или предварительный договор

     В интернете достаточно много советов как определить недобросовестного застройщика, какие документы проверять и какие договоры подписывать. В силу специфики работы я очень часто сталкиваюсь с последствиями несоблюдения таких рекомендаций.

     В этой истории пойдет рассказ о том, что может произойти, если не обезопасить себя при долевом участии в строительстве квартир. Причем рассказ будет не только о долевом строительстве,но и о превратностях нашей судебной системы.

      Обратились ко мне и моему коллеге несколько человек, которые считали себя участниками долевого строительства квартир, но по окончании стройки не смогли получить их.  Все дело в том, что гражданами были заключенные договоры долевого участия, а предварительные договоры купли-продажи недвижимого имущества. Такой предварительный договор не подлежит государственной регистрации, чем и воспользовалась недобросовестная компания — застройщик.

     Действующее законодательство запрещает застройщику заключать предварительные договоры купли-продажи вместо договора долевого участия (ДДУ). Договор долевого участия подлежит государственной регистрации в Росреестре, что защищает будущего собственника от возможных недобросовестных действий застройщика, например, от двойной продажи. Также исполнение условий ДДУ обеспечивается страхованием ответственности застройщика,которое обеспечивает возврат денежных средств участнику долевого строительства,например, если дом не будет достроен.

     В нашем случае у компании –застройщика срок договора страхования закончился, а на новый строк договор продлен не был. В связи с отсутствием страховки стороны договора долевого участия не могли зарегистрировать его в Росреестре, так как страховка в обязательном порядке входит в комплект документов, подаваемых на регистрацию договора. В качестве выхода из ситуации компания – застройщик предложила нашим доверителям заключить предварительные договоры купли-продажи квартир. Доверители,не зная всех тонкостей заключения таких договоров, согласились. Ведь в договорах были прописаны все интересующие их условия: срок для заключения основного договора купли-продажи, очень привлекательная цена на квартиры и параметры самих квартир.

     Но и при заключении предварительных договоров застройщик умышленно или нет заложил основание для дальнейших споров.По условиям предварительного договора основной договор купли-продажи, на основании которого регистрируется право собственности, должен быть заключен в течение 15 дней с даты регистрации права собственности на квартиры за застройщиком.

     Заключив предварительные договоры и получив деньги, компания – застройщик больше года достраивала дом и вводила его в эксплуатацию. За это время наши доверители регулярно интересовались устроителей, когда же будет оформлено право собственности, но официальных ответов не получали, а только устные заверения о скорой передаче им квартир.

     К моменту окончания строительства застройщик понял, что стоимость квартир существенно выросла по сравнению сценой в предварительном договоре и решил, что неплохо бы получить от продажи текущую рыночную стоимость. Для этого надо было всего лишь продать квартиры,несмотря на то, что были заключены предварительные договоры купли-продажи. Уплаченные деньги, скорее всего, застройщик бы нашим доверителям вернул, но за эту сумму такую же квартиру уже не было возможности приобрести. Доверители, вполне ожидаемо, решили поспорить с застройщиком и получить квартиры по предварительным договорам. Поскольку застройщик не сообщал нашим доверителям дату регистрации права собственности, им пришлось самим ее устанавливать, чтобы не пропустить срок на заключение основного договора.  

     Такая дата стала известна буквально за два дня до окончания срока на заключение основного договора. В этот же день доверители и пришли за помощью адвокатов. Нам было необходимо успеть за эти два дня уведомить компанию – застройщика о желании заключить основной договор и подготовить документы для подачи иска о понуждении заключить договор в суд. Мы составили уведомление, проект договора купли-продажи и направили к застройщику курьера. Как оказалось, вручить уведомление – это целая проблема,работники компании – застройщика отказались принимать уведомление. Курьер все же оставил уведомление, подсунув его под дверь офиса, а для нас написал отчет о произошедших событиях. На следующий день мы продублировали уведомление в компанию – застройщик по электронной почте, указанной на ее сайте.

     Несмотря на все наши усилия,застройщик не собирался продавать квартиры нашим доверителям. Окончательно это стало понятно во время вручения уведомлений. Самая большая опасность на этом этапе заключалась в том, что застройщик мог продать квартиры и тогда у нас не было бы возможности подать иск в суд. Чтобы избежать огорчений, вместе с иском было подано ходатайство о запрете регистрационных действий со спорными квартирами. Суд ходатайство удовлетворил и мы отнесли постановления в Росреестр. До рассмотрения иска застройщик квартиры продать уже точно не сможет.

     Рассмотрение дела в суде закончилось всеобщим удивлением, как нашим, так и представителя застройщика. Всего в производстве суда было три иска: одно у одного судьи (А) и два – у другого(Б). Дела были аналогичные по обстоятельствам, за исключением одного момента. По одному делу мы успели направить уведомление с предложением заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного договора. По другим двум делам – годичный срок закончился задолго до обращения доверителей к нам.Первым рассматривалось дело, где срок закончился. Судья Б вынесла по нему решение об отказе в понуждении застройщика заключить основной договор купли-продажи как раз из-за истечения годичного срока. Мы, в том числе представитель застройщика, были абсолютно уверены, что по второму делу судья Б вынесет решение в нашу пользу, так как год не прошел. Однако судья Б отказала в иске и по второму делу. Объяснить такие действия судья я не в состоянии, ни с точки зрения закона, ни с точки зрения обычной логики.

     При всем этом судья А вынесла решение в нашу пользу и обязала застройщика заключить с нашим доверителем основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора. В этом деле срок направления уведомления тоже давно прошел.

     Итого, мы имеем три разных решения,вынесенных двумя судьями, по трем одинаковым делам. Естественно, что все решения были обжалованы в апелляционную инстанцию как нами, так и застройщиком.Ждем, что нам скажет краевой суд.


Написать сообщение

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *